Comment bien estimer son bien immobilier ?

Mais comment fait-on pour connaitre le prix du marché afin d’estimer correctement son bien immobilier ?

1- Estimer son bien immobilier en utilisant la Méthode Comparative.

En tant que professionnel de l’immobilier, je connais les prix des biens immobiliers qui se sont vendus dans le quartier, dans la rue ou dans l’immeuble.

De ce fait, il est plutôt simple de faire un rapprochement avec un autre bien immobilier ressemblant.

Premier conseil: Prenez en compte dans un premier temps les caractéristiques intrinsèques à votre bien. C’est à dire, celles dont vous allez penser immédiatement pour décrire votre bien:

• Maison/Appartement
• Nombre de pièces
• Surface
• Cuisine aménagée indépendante, US,…
• …

2- Estimer son bien immobilier en utilisant les datas qui sont proposées par les startups immobilières.

La mise à jour de ses fichiers se fait en Avril et en Octobre. Sur des marchés immobiliers qui évoluent beaucoup, il faudra donc faire attention aux prix indiqués. De plus, il n’y a aucune information concernant l’état des biens vendus.

Vous avez  également la possibilité d’utiliser le site castorus.com. Ce site vous permet de connaitre entre autres l’historique de chaque annonce avec les différentes baisses de prix successives, ainsi que la possibilité de rechercher une annonce sur différents sites web immobiliers.

3- Je connais mes acquéreurs.

Là, il est utile de comprendre que notre connaissance du marché immobilier ne s’arrête pas à l’utilisation des données qui sont produites par le web mais à notre véritable expertise sur les recherches de nos contacts.

En effet, lorsque vous avez des acquéreurs au téléphone, il est important de leur demander ce qu’ils recherchent exactement ? :

• Depuis combien de temps recherchent-ils ?
• Dans quels secteurs ou quartiers souhaitent-ils habiter ?
• Et sont-ils prêts à modifier leurs critères de recherche ? …

Grâce à tous ses paramètres, nous pouvons établir une carte des prix.

D’autres critères pour estimer son bien immobilier ?

4- Je connais les biens qui sont à vendre actuellement.

Les prix d’un logement peuvent varier en fonction des biens qui sont à vendre à un instant t.

Je vous donne un exemple:

Il y a 1 an, un de mes collaborateurs a rentré en mandat un appartement dans une résidence récente.

Au moment où il a rentré cet appartement, il y avait peu de demandes à ce prix là.

1 an après, des résidences neuves ont été commercialisées dans la ville. Les promoteurs ont fait énormément de publicité (publipostage en boites aux lettres, bulle de vente, 4 par 3,…).

Ce qui a fait explosé la demande pour ce type de biens.

Le négociateur a alors pu vendre son appartement au prix demandé.

Pour cet exemple, mon collaborateur devait connaître 2 paramètres:

1. Le délai de mise en vente. Si son vendeur était pressé, il aurait pu évaluer le bien à un prix inférieur.
2. L‘anticipation En tant que professionnel de l’immobilier, On doit connaître et anticiper une future explosion de la demande sur un type de biens.

Bien évidemment, nous devons également prendre en compte d’autres éléments:

• Le vis-à-vis
• L’orientation
• Les travaux a effectuer
• Présence ou pas d’ascenseur pour un appartement
• et enfin, Superficie du terrain ou des terrasses,…

Un autre critère doit être pris en compte: la réputation du quartier. Ce n’est pas pour rien, qu’on dit souvent que lors d’un achat immobilier, il y a 3 critères à respecter: Le premier est la localisation, le deuxième est la localisation et le troisième critère est la localisation.

En tant qu’acheteur afin de se rendre compte de la qualité d’un quartier, vous pouvez vous aller sur le site: kelquartier.com.

La présence ou non des transports en commun est aussi un critère hyper important. En effet, les acquéreurs potentiels devront aller travailler et vous devez obligatoirement vérifier la distance entre le bien immobilier qui est à estimer et les arrêts de bus, les gares de trains, les stations de métros ou de RER.

Personnellement, j’utilise l’application Citymapper. C’est une application mobile de déplacements urbains et calculs d’itinéraires. Très utile afin de connaître les temps de transports que ce soient à pieds, en bicyclette, en Uber, en métro ou autres. J’adore.

5- Estimer son bien en tenant compte de la valeur locative.

D’autres techniques sont également utilisées, comme la méthode par capitalisation.
Pour moi, cette technique n’est pas vraiment utilisable pour une estimation classique car elle utilise une source de prix qui correspond à la valeur d’un bien en location.

Afin de calculer plus précisément votre rentabilité locative, je vous conseille d’utiliser cette formule:

(Prix du Loyer Hors Charges X 12) / La rentabilité désirée en pourcentage.

exemple:

(500€*12)/5% = 120.000 €

Attention à transformer le pourcentage en valeur réelle(5%= 0,05) avant de faire le calcul.

Donc si vous souhaitez une estimation précise de votre bien immobilier. Et  répondre à cette question:”Comment estimer son bien immobilier ?”. N’hésitez pas à passer par un professionnel de l’immobilier.

Cette estimation étant offerte, c’est un bon moyen de rencontrer l’agent immobilier de votre quartier.

Si le contact est bon et l’estimation vous paraît sérieuse, alors confiez lui votre bien à la vente en exclusivité.